Фантазии Хуснуллина

Не с того начинает!

Федеральные власти оживились реновацией жилого фонда. Новый вице-премьер Марат Хуснуллин призвал "отработать" реновацию на крупных городах России. При этом он признал, что проект "сложный", региональные бюджеты не потянут расходы на снос старого и строительство нового жилья, а значит, федеральной казне в любом случае придется вкладываться в процесс.

Секрет столичных успехов – дорогостоящий "квадрат"

"Призрак" региональной реновации то и дело возникает в речах высокопоставленных чиновников. В декабре 2017 года на федеральном уровне впервые прозвучало предложение перенести московский опыт кардинального обновления жилфонда на крупные города – включая Екатеринбург и Сочи.

Однако местные эксперты отнеслись к этой инициативе скептически. Так, в беседе с корреспондентом " Уралинформбюро " тогдашний глава Градсовета уральской столицы Михаил Вяткин назвал "политической инсинуацией" разговоры о сносе хрущевок (с заменой их на современное многоквартирное жилье) в городах "замкадья".

"На снос этих домов денег сегодня нет. Так что без соответствующей госпрограммы не обойтись", – резюмировал эксперт.

Реновация, конечно, нужна, - считает директор Союза стройиндустрии Свердловской области, заслуженный строитель России Юрий Чумерин. - Но по московской модели в других городах ее проводить нельзя. В Москве ведь стоимость квадратного метра намного выше, чем в регионах, порядка 160 тысяч рублей за "квадрат", благодаря чему застройщикам выгодно строить высотки на месте пятиэтажек, а бюджет города получает серьезную прибыль".

Ведущий аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков тоже не видит смысла обсуждать заявление Хуснуллина до тех пор, пока устами чиновников не будет озвучена хоть какая-либо конкретика на тему "что будем сносить, за счет каких ресурсов, по какой технологии, и какова во всем этом роль регионов и бизнеса".

Да и, положа руку на сердце, всякий ли район с "возрастным" жильем (не обязательно ветхим или аварийным) имеет смысл реновировать – даже при наличии достаточной суммы на расселение? Ведь районы "хрущевок" полвека назад создавались "цельным" проектом, где предусматривались и дорожная сеть, и зеленая зона, и школы с садиками. Получается, вместе с жилфондом придется менять весь градостроительный каркас в таком районе?

Главный градостроитель института "УралНИИпроект", заслуженный архитектор России Григорий Мазаев:

- Именно так! Но беда в том, что научно этот вопрос никто никогда не прорабатывал. Никто никогда не задумывался, как реновация затронет конструктивы и планировки зданий, где целесообразно менять старое на новое, а где нет. Наш институт год назад предлагал Минстрою сделать научное обоснование для реновации, изучить, что это вообще такое, но пока обратной реакции мы не получили. Думаю, потому, что у Минстроя нет денег на такую программу. Даже Москва просто сносит пятиэтажки и на их месте строит новые дома в 35 этажей. Это - обычная программа "снес-построил". Реновация должна предусматривать изменение старых домов без их сноса. Я такие вещи видел во Франции: там в ходе реновации в старых домах, например, меняют либо устанавливают (если не было) лифты, обновляют инженерные сети. Таким образом в возрастных зданиях можно получить неплохие квартиры. Мы в Екатеринбурге попытались реновировать пятиэтажку на Белореченской по французской технологии, но оказалось, что это дорого. У французов выходило дешевле в том числе и потому, что там зимы теплые, фасады не нужно сильно утеплять.

Курганский расклад: две сотни развалюх на семь "высоток"

По мнению Григория Мазаева, проблема "реновации в регионах" больше надуманная, чем насущная, и интересна только Москве, которая пытается ее транслировать на всю страну, "как будто все бараки уже снесены, все аварийное жилье исчезло, осталось понять, что с "хрущевками" делать".

Ответ Екатеринбурга на этот риторический вопрос однозначен: не снесены и не исчезло! Более того: в проекте нового городского Генплана зоны новой застройки редко где совпадают с существующими "скоплениями" аварийного жилья.

Исключение – Уралмаш, Эльмаш, Втузгородок и Широкая Речка, где районы запланированного жилищного строительства и районы бараков хоть немного, но пересекаются. Большая же часть гипотетических новостроек, "нарисованных" в Генплане-2035, размещена на месте выведенных из эксплуатации промплощадок и вполне себе неветхого частного сектора.

Возьмем соседний Курган. В апреле 2019 года мэрия утвердила муниципальную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы. Согласно документу, планируется снести свыше 19 тысяч квадратных метров трущоб (построив аналогичный объем нового благоустроенного жилья) и переселить в новые квартиры 1 516 горожан, проживающих в 50 домах, официально признанных аварийными.

Дому на улице Школьной в Кургане, считай, повезло: его включили в программу сноса и отселения. В отличие от сотен других курганских бараков.
Фото: портал "Реформа ЖКХ".

Стоимость операции по освобождению бараков от жильцов, по расчетам чиновников, превысит 781 миллион рублей. Но о каких домах идет речь? Отнюдь не о "хрущевках": львиную долю "сносного списка" составляют строения 50-х годов, "слегка разбавленные" парой-тройкой дореволюционных построек и зданий времен НЭПа.

Не будем гадать, увенчается ли курганская реновация победой, и возможно ли заявленный план выполнить в срок. Ведь эти объемы – капля в море. Согласно данным интернет-портала Реформа ЖКХ, только в Кургане аварийных домов насчитывается 240 единиц, и почти вдвое больше – по региону.

А портал "Дом.минжкх" информирует, что в Кургане за последние три года было введено в строй… 17 жилых домов. Из них выше 9 этажей в этом списке всего семь. При таком раскладе велик риск сценария "старый дом потеряли, а новый не обрели".

Снесли барак – меняйте и сети с дорогой!

"Жители домов, попадающих под реновацию, действительно боятся остаться без жилья, - подтвердил прогноз " Уралинформбюро " зампредседателя Уральского банковского союза Евгений Болотин. - В Москве ведь тоже все не гладко начиналось, жители ряда домов отказались переезжать из "хрущевок": они не верили, что по итогам попадут в новое жилье. Но в итоге людям предлагали жилье в уже построенных домах, просто они находились далеко от "хрущевок", предполагаемых к сносу".

Стоит напомнить, что два года назад Болотин в целом одобрительно отзывался о перспективах реновации в Екатеринбурге: мол, чтобы быстро вводить новое жилье, надо так же быстро выводить из оборота жилье, устаревшее морально и физически. Но кто должен играть в этом процессе "первую скрипку": застройщики, государство или банкиры (без которых сегодня не обходится ни один серьезный строительный проект)?

Зампредседателя Уральского банковского союза Евгений Болотин:

- Безусловно, в этом процессе должно участвовать государство: оно может выпускать инфраструктурные облигации, которые купят банки и остальные участники финансового рынка. Банки могут принять участие в реновации и другими способами: например, через механизмы проектного финансирования застройщиков или выдавая ипотеку гражданам, желающим получить большее по метражу жилье после отселения из сносимого дома. Но должен быть закон, где будет четко прописано, как все это будет происходить.

И есть вещи, которые может выполнить только муниципальная власть. Например, взять на себя затраты по прокладке новых инженерных сетей вместо старых, рассчитанных на снабжение коммунальными услугами пятиэтажного дома. Это должна быть комплексная, продуманная программа: обустройство рядом с новостройкой на месте снесенного дома новых дорог, инженерных сетей, элементов озеленения. Это - главное условие успешной реновации. Такого не должно быть, чтобы старый дом расселили, а новый, построенный на его месте, подключили к старым коммуникациям!

Пионерский отселят "веерно"

Пока банкиры прикидывают выгоды и убытки от участия в реновации, архитекторы Екатеринбурга уже предлагают свое решение проблемы. Речь идет о градостроительной концепции обновления одного из кварталов в микрорайоне Пионерском, разработанном сотрудниками архитектурной фирмы "Алкута".

Микрорайон Пионерский - один из наиболее застроенных "хрущевками" районов Екатеринбурга. Не исключено, что реновация начнется именно с него. Фото: Яндекс.Панорамы.

Как пояснил в беседе с " Уралинформбюро " руководитель бюро, известный архитектор Алексей Куковякин, концепция предполагает создание в "реновируемом" районе смешанной застройки – среднеэтажной в сочетании с высотной.

Причем дома небольшой этажности становятся градостроительной основой квартала, а высотки располагаются на периферии в качестве "акцентов". По его мнению, такой подход при наличии большого количества подземных паркингов обеспечит высокую комфортность проживания.

Алексей Куковякин, директор архитектурной фирмы "Алкута":

Фото: сайт фирмы "Алкута".

- Это будет создание комфортной среды без массового сноса существующих домов, на основе "веерного" расселения жильцов, когда сначала расселяются дома внутри квартала, а люди получают взамен бОльшие площади. Таким образом, жильцам квартала не придется его покидать: новые квартиры они получат в новостройках, возведенных по соседству.

Но тут важно проработать вопросы участия государства, в том числе в контактах с отселяемыми людьми и в создании единой системы работы с застройщиками. С такой программой должен работать большой проектный офис на основе частно-государственного партнерства.

В ожидании выкупного "прейскуранта"

Застройщики Екатеринбурга солидарны с архитекторами: они тоже не видят иного решения проблемы реновации, кроме филигранно отлаженного частно-государственного партнерства. Так, гендиректор компании "Атомстройкомплекс" Валерий Ананьев еще в декабре 2017 года призывал "разделить полномочия" при сносе ветхого жилья и замене его жильем современным.

Например, строительная компания возводит дом для "отселенцев", а подводку к этому жилью коммуникаций, строительство социальной инфраструктуры и благоустройство должен оплачивать бюджет. Кроме того, государство могло бы взять на себя затраты по подключению новостроек к коммунальным сетям, а не перекладывать эту задачу на плечи застройщиков, которые, в свою очередь, просто увеличат цену квадратного метра в новостройках.

Однако, по мнению Ананьева, для реализации модели ЧГП необходим отдельный закон, наподобие закона о статусе Москвы, принятого Госдумой РФ в апреле 2017 года и получившего неофициальное наименование "закона о реновации".

Спустя два года " Уралинформбюро " обратилось к главе "Атомстройкомплекса" с тем же вопросом: реально ли сегодня осуществить реновацию в Екатеринбурге? Если да, то какой она должна быть в идеале?

Валерий Ананьев, генеральный директор НП "Управление строительства "Атомстройкомплекс":

– Екатеринбург развивается, становится более привлекательным для жизни и бизнеса, и то, что на смену малоэтажному индивидуальному жилью приходит современная многоэтажная застройка – это нормально. Частный сектор, который у нас пока сохраняется даже в центральных районах, не соответствует уровню развития города. В мегаполисе этот формат уже неуместен. Так что реновация устаревших кварталов неизбежна. Расселять нужно и частные дома, и двухэтажные бараки, и пятиэтажки – разумеется, сохраняя памятники, историческое и культурное наследие.

Другое дело, что отселение – это долгая, сложная работа, которую мы ведем отдельно с каждым собственником, чтобы подобрать оптимальный вариант для переезда. Закон достаточно четко формулирует, что мы должны предоставить взамен того жилья, которое сносим. И застройщики, я скажу, не жадничают – часто предлагают жилье, больше по площади чем то, которое человек занимает.

Но если в случае с аварийным жильем есть понятные механизмы отселения, законом предусмотрена возможность решить вопрос в судебном порядке, то в случае с частным сектором и домами, не признанными аварийными (например, пятиэтажками), такого алгоритма нет. Да и суды часто затягиваются, в итоге порой мы годами отселяем ту или иную площадку.

Конечно, это негативно сказывается и на сроках строительства, и на стоимости возводимого жилья – если бы земля не обходилась так дорого, цена квадратного метра могла бы быть ниже. Поэтому, я считаю, в первую очередь должны быть приняты законы, как в Москве, определяющие систему выкупного ценообразования при расселении. А пока у нас не будет таких законов, заниматься реновацией пятиэтажных домов будет сложно.

Ключ к победе – в "законе Хованской"?

Проект такого закона уже разработан . Его авторы – депутаты Госдумы РФ Галина Хованская и Сергей Миронов.

Он, в частности, определяет само понятие реновации жилфонда (реконструкция или снос не подлежащих капитальному ремонту объектов жилищного фонда и жилищное строительство на высвобождаемой территории с обеспечением территории объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры), а также наиболее вероятные источники финансирования работ: региональные бюджеты и специально созданные фонды содействия реновации.

В отличие от "хрущевок", дома постройки 50-х годов уже давно "просятся под бульдозер". Но дойдет ли до них очередь в ближайшие годы?

Как предположил в беседе с корреспондентом " Уралинформбюро " директор Союза стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин, не исключено, что именно закон Хованской, если его примут, ляжет в основу "хуснуллинского" варианта реновации, пусть даже и с изменениями.

А депутат Екатеринбургской гордумы Николай Смирнягин считает, что только федерального законодательства в данном случае будет недостаточно. Закон потребует разработки нормативной базы на региональном и муниципальном уровне.

Евгений СУСОРОВ